З кожним днем все більше людей мріє про приватний будинок. Адже це об'єкт, який за грамотного підходу дає можливість відчути свободу, незалежність від роботи централізованих служб, створити райський куточок, що відповідає вашим уявленням про ідеальне місце для життя. У своєму домоволодінні ви можете визначати самостійно, яка у вас буде вентиляція, опалення, система водоподачі та каналізації, чи використовуватимете ви альтернативні джерела енергії або класичні, як розпланувати присадибну територію та інше. Наразі є декілька варіантів як стати власником котеджу (будиночка) — купити готовий об'єкт або ж звести з нуля. Якщо ви вибрали другий варіант, тоді рекомендуємо заздалегідь вивчити питання з будівництва будинку, уточнити, з чим ви можете зіткнутися в процесі, обміркувати, чи готові ви вирішувати завдання, що виникають. У цій статті ми розповімо вам про те, що варто обміркувати заздалегідь, перед будівництвом будинку, щоб ваш об'єкт не перетворився на довгобуд, який з'їдає всі заробітки.
Топ-10 питань перед будівництвом приватного будинку
Венкон — це компанія, яка не тільки продає сучасну техніку та обладнання (котли опалення та радіатори, припливні та витяжні вентилятори, спліт-системи та теплові насоси, водонагрівачі та системи для водопідготовки, побутову техніку та інші пристрої для створення комфорту), а й надає інжинірингові послуги, виконує монтаж та обслуговування систем будь-якої складності. Під час спілкування з клієнтами, ми неодноразово консультували про те, які нюанси під час будівництва будинку потрібно врахувати, щоб об'єкт був енергоефективним, комфортним в експлуатації та відповідав бажанням власників. Оскільки охочих побудувати власний будинок стає дедалі більше, ми вирішили підготувати рекомендації та висвітлити питання щодо будівництва, які виникають найчастіше.
Бюджет — як багато ви готові інвестувати в приватний будинок
Перш ніж приступати до будівництва, рекомендуємо заздалегідь оцінити свій бюджет та співвіднести його з орієнтовними витратами. Враховуйте, що в кожному з регіонів витрати на зведення схожих об'єктів будуть різними. Тому, ми рекомендуємо уточнити:
- вартість земельних ділянок в обраному вами місці;
- які витрати виникнуть при оформленні права власності на землю та дозволів на будівництво;
- прайс на послуги компаній, що розробляють архітектурні проєкти (уточнити чи входить у вартість проєктування вентиляції, опалення, водопостачання будівлі);
- вартість різних будівельних матеріалів;
- скільки коштує найняти бригаду для будівництва будинку;
- у чиїй власності перебувають комунікації, які будуть вам необхідні, та які витрати варто передбачити на підключення до них;
- вартість оформлення документів на об'єкт (відкриття рахунків, укладення договорів з постачальниками послуг) для комфортного проживання.
Визначаючись із бюджетом та своїми можливостями, враховуйте, що чим складнішою буде конфігурація будівлі, яку ви хочете звести, то вищими будуть витрати на проєктування та будівництво. Водночас вартість за м² буде нижчою на об'єктах, у яких площа більша, якщо порівнювати з компактними будівлями. Щоб будівництво не затягнулося, на початковому етапі рекомендуємо закласти запас близько 10-15 % від суми, яку ви нарахували. Якщо ви готові до таких інвестицій, беріться до реалізації задуманого.
Вибираємо та купуємо ділянку
У більшості областей України на ділянках, розташованих у межах населених пунктів, дозволяється зводити об'єкти заввишки до 3-х поверхів. Але з кожного правила бувають винятки, тому щоб не витрачати кошти даремно, рекомендуємо виконати низку дій.
Уточнити статус землі
До купівлі ділянки зверніться до органів місцевого керування, уточніть у них статус вподобаної вами землі, поставте запитання щодо будівництва, чи можна зводити житловий об'єкт, які обмеження щодо висоти, площі та інших параметрів діють у вашому регіоні. Можливо, існують якісь заборони на використання як ресурсу для систем опалення твердого палива або ж у цій зоні не можна бурити свердловини, користуватися іншими комунікаціями.
Замовте топологічну експертизу (фільмування)
Перш ніж обговорювати питання про будівництво будинку вашої мрії з архітекторами, важливо всебічно оцінити ділянку:
- Розміри та геометрію, характеристики об'єктів на сусідніх ділянках. Це необхідно, щоб оцінити, чи не будуть вам заважати вже наявні споруди. Погодьтеся, що не дуже приємно, якщо вікна вашого будинку виходять на стіну сусідньої будівлі, яка розташована за 2 м від вашого вікна та обвішана блоками мультиспліт систем, що гудуть.
- Рельєф поверхні — наявність ухилів, ям, пагорбів, скелястих ділянок, водойм. Невеликі нерівності можна скорегувати, але це потребуватиме витрат, оскільки необхідно буде наймати техніку. Водночас є моменти, вплинути на які ви не зможете, але водночас вибравши грамотно технології та матеріали для будівництва будинку, ви зможете «недоліки» трансформувати в «переваги».
- Тип ґрунту та геодезію (оцінити, на якій глибині ґрунтові води, як змінюються параметри залежно від сезонності). Ця інформація допоможе грамотно вибрати, який тип фундаменту необхідний, прорахувати навантаження на нього залежно від того, наскільки він буде багатоповерховим, та інших параметрів будинку.
- Оцінити наявність дерев та інших фізичних тіл, які можуть вплинути на розташування будинку на ділянці.
- Скласти список доступних комунікацій — газопроводів, систем централізованого водопостачання та каналізації, рівень електрифікації (параметри підстанції, що живить район, який забудовується).
Оцініть зручність та інфраструктуру
Якщо ви плануєте проживати в будинку постійно, не зайвим буде звернути увагу на:
- наближеність до великих міст, промислових та рекреаційних об'єктів (поцікавитися екологією);
- переконатися, що є якісна дорога та в будь-яку погоду можна дістатися до будинку не лише машиною, а й громадським транспортом;
- наявність дитячих садків та шкіл, магазинів, поштових відділень, банків та інших інфраструктурних об'єктів, що підвищують комфорт життя.
Як бачите, для комфортної експлуатації (проживання) треба розуміти що важливо врахувати під час будівництва будинку – це важливо, адже перелік досить великий та різноманітний, тому поспішати з прийняттям рішення не варто.
З яких матеріалів будувати будинок — зовнішній вигляд та енергоефективність
Усі питання в будівництві важливі, тому шукати відповіді на них бажано до того, як почнеться сам процес зведення об'єкта. Ми своїм клієнтам рекомендуємо перед тим, як вкладати кошти, попередньо визначитися, який об’єкт буде. Найбільшою популярністю у жителів України користуються типи об'єктів:
- Каркасні будинки, які збираються як конструктор. На попередньо закладеному фундаменті встановлюються стінові панелі, простір між якими заповнюється утеплювачем. Переваги каркасних будинків у відносно невеликих витратах на зведення та термінах виконання робіт (збирання займає менше часу, ніж при зведенні з цегли, піно- та газоблоків). Серед недоліків каркасних будинків ми хочемо відзначити їх відносно невеликий термін служби. Перед тим як придбати такий об'єкт — поставте запитання про будинок його виробнику. Уточніть, яким має бути фундамент та хто його зводить, які дають гарантії, проєктний термін експлуатації, чи передбачено сантехніку, системи опалення та інші комунікації, чи все це купується додатково.
- Дерев'яні котеджі та будинки (зруби) мають дорогий та стильний вигляд, довговічні. При грамотному підході до проєктування та зведення характеризуються високою енергоефективністю. Але основне питання щодо будівництва будинків з дерева — захист матеріалів від вогню, шкідників, негативного впливу погодних та кліматичних факторів. Якщо ви вирішили, що хочете жити в будинку з дерева, будьте готові до необхідності оновлювати захисні властивості матеріалів, встановити системи захисту від потопів та пожеж.
- Будинки з цегли, газо- та пінобетону довговічні, енергоефективні, екологічні, мінімально схильні до негативного впливу довкілля (перепадів температур, опадів, впливу УФ променів, вітрів). Але, щоб оптимізувати витрати на опалення, кондиціонування, вентиляцію, необхідно організувати якісну гідро- та термоізоляцію.
- Монолітний будинок, що зводиться із залізобетону, вважається найбільш довговічним, якщо дотримуються технології. Цей варіант оптимальний, коли замовник бажає об'єкт зі складним плануванням та конфігурацією стін. Якщо замовити проєктування систем опалення для такого об'єкта у професіоналів, то експлуатаційні витрати можна істотно знизити, оскільки монолітні будинки енергоефективні.
- Будинки зі скла, контейнерів, вагонів, соломи з глиною, інших матеріалів, хоча та привертають увагу користувачів, але потребують значних інвестицій у проєкт. Щоб такі будівлі були комфортними для їх мешканців, енергоефективними, довговічними, безпечними, важливо передбачити безліч нюансів. Якщо ви хочете незвичайний будинок, складіть список побажань (план бажаного будинку) та відвідайте з ним декілька архітектурних компаній, щоб дізнатися, що запропонує вам кожна з них. Це буде своєрідна вікторина з будівництва. Потім порівняйте пропозиції, щоб визначитися з остаточним рішенням.
Який фундамент кращий — як це визначити
Щоб не припуститися помилки під час будівництва будинку, важливо на кожному з етапів робіт враховувати індивідуальні особливості ділянки. Вище, коли ми описували, що потрібно знати перед будівництвом будинку, ми рекомендували замовити топологічну експертизу, яка відображатиме не тільки рельєф, а й геодезію, тип та характер ґрунтів. Так ось визначати який з типів фундаментів краще, необхідно з урахуванням:
- властивостей ґрунту;
- матеріалів, з яких будуть будуватись стіни, адже під цеглу та газобетон потрібна ширша основа, ніж для цегляного або дерев'яного об'єкта;
- плану об'єкта — площі приміщень, кількості поверхів, висоти стель та іншого, щоб розрахувати навантаження на фундамент.
Оскільки фундамент слугує основою будівлі, то помилки, допущені під час проєктування, порушення технологій під час закладання, недотримання термінів та етапності можуть призвести до того, що тріскатимуться стіни, деформуватимуться віконні рами та дверні конструкції.
Дозвільні документи та комунікації
Згідно з будівельними нормами та законодавством України, всі об'єкти необхідно будувати відповідно до затверджених проєктів, після отримання дозвільних документів. Перелік паперів, на підставі яких буде отримано дозвіл на роботи в різних областях, може варіюватися. Навіть у межах одного населеного пункту може знадобитися зібрати різні комплекти документів для доступу до централізованих систем комунікацій. Наприклад, якщо на території котеджного селища є водойма та ви прагнете встановити тепловий насос з укладанням труб на його дні, вам потрібно буде отримати дозвіл у відповідних служб. Також оформити документи потрібно в газовому господарстві, компаніях, що відповідають за водопостачання та водовідведення, інших службах.
Що краще, індивідуальний проєкт або типовий?
Багато питань під час будівництва будинку будуть легко вирішуваними, якщо на етапі вибору проєкту віддати перевагу індивідуальному підходу, а не використовувати вже готові (типові) рішення. Це пов'язано з тим, що при складанні індивідуального проєкту враховуються:
- План будівлі — те, як бачить приміщення замовник, бажане розміщення кімнат, їх розміри, форма, інші нюанси.
- Результати топологічної експертизи.
- Роза вітрів та клімат.
- Обраний тип матеріалів для стін, покрівлі, оздоблення, з урахуванням яких розраховується навантаження на фундамент, необхідна паро- та теплоізоляція, інші параметри.
Замовивши індивідуальний проєкт, вам не доведеться мізкувати, як здійснити перенесення кухні до кімнати (шукати рішення з урахуванням заходів безпеки), або думати, як втиснути додатковий санвузол без шкоди для дитячої або спальні, розташованих в обраній зоні. Часто внесення коригувань в обраний об'єкт обходиться не набагато дешевше, ніж розробка нового, оскільки потрібно вносити зміни в розрахунки, креслення, схеми, кошториси. Якщо ви сумніваєтеся, чи потрібно погоджувати проєкт будинку з органами влади, відповідь однозначна — так, необхідно. Зробити це рекомендуємо до початку робіт, щоб уникнути потім судової тяганини та штрафів.
Проєктно-кошторисна документація — за та проти
Якісно складена проєктно-кошторисна документація приватного будинку допоможе оцінити, які витрати необхідні на кожному з етапів будівництва, оздоблення, підключення до різних комунікацій та введення в експлуатацію. Вивчаючи отриманий документ, ви можете укладачеві поставити запитання щодо будівництва, уточнювати, де планують закуповувати матеріали, чи передбачено знижки за обсяг, чи закладено «страховку» на випадок зростання цін, чи включено послуги з монтажу електрообладнання, опалювальних систем, водопроводу, вентиляції, каналізації, інших комунікацій. У договорі, який підписується з підрядною організацією, можна зафіксувати вартість, прописану в кошторисах. Економити на послугах фахівців, які відповідають за якість проєктно-кошторисної документації – не варто, тому що є знання, отримані в результаті практичного досвіду, адже теорії не завжди достатньо, щоб все передбачити.
Вибір підрядників: архітектора та будівельної компанії
Перш ніж підписати контракт з архітекторами та підрядниками, що зводитимуть будинок, важливо перевірити, як довго вони працюють на ринку, перевірити, які відгуки про них залишають інші клієнти, якщо є можливість, подивіться на їх роботи, які вже здані в експлуатацію. Зверніть увагу — деякі проєктні бюро не тільки складають документацію, а й можуть надавати послуги з узгодження проєктів у дозвільних органах (отримають замість вас усі потрібні для початку будівництва документи), а потім контролюватимуть усі етапи зведення об'єкта (виконуватимуть нагляд як автори, які досконально знають, що задумано).
Перед тим як найняти будівельну бригаду, поспілкуйтеся з виконробом, попередньо обміркувавши, які питання ставити забудовнику. Ми рекомендуємо поцікавитися:
- скільки років компанія працює, який досвід у співробітників;
- які послуги, крім зведення будівлі, надає компанія — чи можуть вони, наприклад, змонтувати систему вентиляції та опалення, змонтувати й під'єднати розумний будинок;
- які об'єкти вже здано, чи дотримувалися терміни здачі;
- яке фінансове становище у забудовника — в якому розмірі береться передоплата за роботу та які гарантії виконання робіт;
- як здійснюється технічний нагляд — зовнішніми службами або ж є відділ;
- які гарантії дають на виконаний спектр робіт.
Безпека на будмайданчику — хто відповідальний
Якщо ви вирішили самостійно будувати будинок, відповідальність за безпеку на майданчику лежатиме на вас. Під час підписання договору з підрядною організацією, яка візьме на себе виконання робіт, прочитайте всі розділи угоди. Там обов'язково має бути пункт про те, що відповідальність за життя, здоров'я та безпеку робітників несе організація. Забудовники, представлені на ринку понад 3 роки, які мають хорошу репутацію, піклуватимуться про свій імідж, забезпечать хороші умови праці, не ризикуватимуть.
Ремонт у новому будинку та догляд за ним
Ті, хто вирішив зводити об'єкт з нуля, іноді ставлять запитання — коли будівництво будинку вважається завершеним? У момент, коли закінчили облаштовувати покрівлю або ж після того, як до будинку під'єднано комунікації. А може після того, як розпочато ремонт у новому приватному будинку або ж коли підійшов час заселятися? Однозначної відповіді на це питання немає. Якщо ви довірили роботи компанії, яка виконує послуги під ключ, тоді будівництво вважатиметься завершеним, коли виконано чистове оздоблення, під'єднано всі комунікації й об'єкт готовий до заселення. Якщо ж ви звернулися до компанії, яка лише зводить будівлю, тоді у вас попереду ще довгий шлях.
У будь-якому разі, якщо ви вирішили будувати будинок своєї мрії, ми рекомендуємо:
- Перед придбанням ділянки уточнити, чи можна на ній будувати житло, провести геологічну експертизу.
- Замовити індивідуальний проєкт у компанії з хорошою репутацією.
- Перш ніж найняти забудовника, обговорити питання та відповіді з будівництва з декількома компаніями, щоб вибрати найкращих.
- Обов'язково до початку робіт отримати всі дозволи, затвердити проєкт у відповідних органах, щоб потім не платити штрафи.
- Уважно читати всі договори, переконатися, що там прописана відповідальність забудовника та гарантія на його послуги.
- Вибирати тільки екологічні, якісні матеріали як для будівництва, так і для оздоблення приміщення.
Сподіваємося, що наша стаття допомогла вам знайти відповіді на питання про будівництво будинку, зорієнтуватися в тому, на що варто звернути увагу перед прийняттям остаточного рішення. Якщо у вас залишилися питання, ви можете звернутися до експертів Венкон.
